ENTRA EN VIGOR HOY NUEVA LEY DE LA VIVIENDA EN CUBA: PERMITE TENER DOS CASAS, CAMBIA LAS COMPRAVENTAS Y AFECTA A LOS EMIGRADOS

La nueva Ley de la Vivienda en Cuba entró en vigor este miércoles 21 de octubre de 2026, introduciendo importantes modificaciones en las normas que regulan la propiedad, compraventa, herencia y conservación de los inmuebles. La legislación permite poseer hasta dos viviendas, además de una casa de descanso debidamente reconocida, elimina el pago en efectivo en las operaciones de compraventa y establece nuevas obligaciones para los propietarios que residen fuera del país.

La Ley 187/2026, aprobada el 30 de julio por la Asamblea Nacional del Poder Popular, sustituye a la Ley General de la Vivienda de 1988. Su aplicación también abre interrogantes sobre los derechos de los emigrados cubanos, las operaciones inmobiliarias con extranjeros y las consecuencias de incumplir determinadas obligaciones sobre los inmuebles.

NUEVA LEY DE LA VIVIENDA EN CUBA: HASTA DOS CASAS Y UNA DE DESCANSO

Uno de los cambios más relevantes aparece en el artículo 4.1, que reconoce el derecho de las personas naturales a poseer hasta dos viviendas en propiedad, sin incluir en ese límite una destinada al descanso o veraneo cuando esa condición figure legalmente en su título.

Esto significa que un propietario podría tener dos viviendas y otra adicional clasificada como casa de descanso, siempre que cumpla las condiciones establecidas por la legislación.

Sin embargo, la autorización no representa una libertad ilimitada para acumular inmuebles.

El artículo 4.2 establece que, cuando se demuestre que una persona supera la cantidad permitida, la Dirección Municipal de la Vivienda puede disponer mediante resolución la pérdida de la propiedad adquirida más recientemente, después de tramitar el expediente correspondiente.

Esta disposición mantiene una intervención administrativa importante sobre el derecho de propiedad, incluso cuando las viviendas hayan sido adquiridas mediante operaciones legales.

¿LOS CUBANOS EMIGRADOS PODRÁN CONSERVAR SUS VIVIENDAS?

Uno de los asuntos de mayor interés para la comunidad cubana en el exterior es el tratamiento de los inmuebles pertenecientes a ciudadanos que abandonaron el país.

La nueva ley deroga la legislación de 1988 y no reproduce la disposición que permitía perder la vivienda por salida definitiva del territorio nacional.

Este cambio resulta significativo para quienes mantienen propiedades en Cuba mientras establecen su residencia en otros países.

No obstante, la reforma no elimina las obligaciones relacionadas con la conservación y administración de esos inmuebles.

El artículo 139.3 establece que los propietarios que pretendan ausentarse deberán nombrar un representante que pueda actuar en situaciones de emergencia sanitaria, procedimientos administrativos o judiciales y otras circunstancias que requieran atención.

También existe la obligación de mantener la vivienda en condiciones adecuadas.

Cuando un inmueble permanezca abandonado, sea declarado en ruina y su propietario no adopte las medidas necesarias para recuperarlo, la Dirección Municipal de la Vivienda podrá solicitar judicialmente la pérdida del derecho sobre la propiedad.

Por tanto, vivir fuera de Cuba ya no aparece como una causa automática de pérdida de la vivienda en esta legislación, pero abandonar el inmueble hasta provocar su deterioro extremo puede generar consecuencias legales.

La nueva ley tampoco establece una restitución automática de las propiedades confiscadas bajo disposiciones anteriores.

PROHIBIDO PAGAR EN EFECTIVO AL COMPRAR UNA VIVIENDA

Otro de los cambios fundamentales afecta directamente a las compraventas inmobiliarias.

El artículo 90 establece que los pagos deberán realizarse mediante instrumentos reconocidos por la legislación bancaria u otras modalidades que excluyan la entrega de dinero en efectivo.

La medida obliga a compradores y vendedores a utilizar mecanismos de pago que permitan documentar la operación.

Además, para vender una vivienda será necesario acreditar la inscripción del inmueble en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, haber liquidado determinadas deudas y cumplir las obligaciones tributarias correspondientes.

Las operaciones deberán formalizarse mediante escritura pública ante un notario con sede en la provincia donde se encuentre la propiedad, salvo las excepciones legales previstas.

La regulación también reconoce compraventas entre personas naturales y jurídicas, incluidas operaciones en las que intervengan personas extranjeras bajo las condiciones establecidas.

Sin embargo, esa posibilidad no significa que cualquier extranjero pueda comprar cualquier vivienda sin restricciones. Las operaciones continúan sujetas a los requisitos y procedimientos aplicables.

EL VALOR CATASTRAL CAMBIA LA FORMA DE CALCULAR LOS IMPUESTOS

La Ley 187 también introduce modificaciones relevantes en materia tributaria.

El valor catastral, determinado por las autoridades competentes, pasa a funcionar como referencia para calcular la base imponible de determinadas operaciones inmobiliarias.

En las compraventas, el precio declarado sirve como base cuando sea igual o superior al valor catastral. Si resulta inferior, debe atenderse a la referencia legal correspondiente.

Este mecanismo busca evitar que las operaciones se registren utilizando cantidades artificialmente reducidas para disminuir el pago de impuestos.

No obstante, el cambio también plantea preguntas sobre cómo se determinarán los valores catastrales y qué diferencias podrían existir entre estos y los precios reales del mercado inmobiliario cubano.

La legislación modifica las bases de cálculo, pero no establece por sí sola un porcentaje tributario único para todas las operaciones.

HERENCIAS, CONVIVIENTES Y VIVIENDAS FAMILIARES

La reforma incorpora disposiciones para proteger determinadas situaciones familiares.

El artículo 61 reconoce la condición de vivienda familiar, que debe inscribirse en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, y establece su carácter inembargable.

También limita la posibilidad de expulsar a determinadas personas vulnerables que conviven en el inmueble cuando cumplen los requisitos legales de protección.

En materia sucesoria, si una persona fallece sin herederos ni legatarios, la legislación contempla la transferencia de la vivienda al Estado transcurridos dos años, bajo las condiciones previstas.

Sin embargo, determinados ocupantes que hayan residido en la propiedad con consentimiento del fallecido durante al menos cinco años anteriores a su muerte pueden tener derecho a adquirirla.

Estas disposiciones intentan regular conflictos frecuentes relacionados con herencias, convivencia y titularidad de viviendas.

SUBSIDIOS Y NUEVAS OBLIGACIONES PARA LOS PROPIETARIOS

Las viviendas construidas o adquiridas mediante subsidios estatales también quedan sujetas a condiciones especiales.

En determinados supuestos, quienes vendan o donen una vivienda subsidiada durante los primeros quince años deberán reintegrar las cantidades recibidas del Estado.

El objetivo declarado es evitar que ayudas destinadas a resolver necesidades habitacionales se conviertan inmediatamente en beneficios económicos mediante la venta de los inmuebles.

La ley también establece obligaciones para los propietarios de apartamentos en edificios multifamiliares, especialmente en el mantenimiento de escaleras, ascensores, cisternas, fachadas y demás áreas comunes.

Las juntas de administración podrán gestionar aportaciones económicas y organizar los trabajos necesarios para conservar las instalaciones.

JÓVENES Y FAMILIAS NUMEROSAS ENTRE LOS GRUPOS PRIORIZADOS

Los artículos 63 y 64 contemplan medidas para facilitar el acceso a viviendas a jóvenes de entre 18 y 30 años.

Entre las posibilidades reguladas figuran subsidios, créditos, préstamos, beneficios fiscales y modalidades de alquiler temporal.

La legislación también identifica como grupos prioritarios a familias con tres o más menores bajo su responsabilidad y a personas que atraviesan situaciones especiales de vulnerabilidad.

Sin embargo, el reconocimiento legal de estas prioridades no garantiza automáticamente la entrega de viviendas.

Su aplicación dependerá de los programas disponibles, los recursos económicos y las decisiones de las instituciones responsables.

CINCO AÑOS PARA REGULARIZAR DETERMINADOS DERECHOS SOBRE VIVIENDAS

Las disposiciones transitorias establecen un plazo de cinco años para que ciertas categorías de ocupantes legítimos, usufructuarios y arrendatarios puedan solicitar la transferencia de la propiedad bajo las condiciones previstas.

Quienes se encuentren en esos supuestos deberán revisar su documentación y comprobar si están incluidos entre los beneficiarios de esa posibilidad.

La legislación también conserva los derechos adquiridos conforme a normas anteriores y establece que determinados procedimientos ya iniciados continúen bajo las reglas vigentes cuando comenzaron.

Esto significa que la entrada en vigor de la nueva ley no implica automáticamente la anulación de todos los títulos de propiedad ni de los trámites pendientes.

¿QUÉ SIGNIFICA REALMENTE ESTA REFORMA PARA LOS CUBANOS?

La entrada en vigor de la Ley 187 representa una modificación profunda de las reglas del mercado inmobiliario y de las relaciones de propiedad en Cuba.

La posibilidad de tener dos viviendas, las nuevas condiciones para las compraventas y el tratamiento de los propietarios emigrados introducen cambios importantes respecto al marco anterior.

No obstante, la reforma también mantiene amplias facultades administrativas sobre el uso, conservación y transmisión de los inmuebles.

El principal interrogante es si estas modificaciones contribuirán a mejorar el acceso a la vivienda en un país donde numerosas familias enfrentan dificultades para adquirir, construir o reparar sus hogares.

Reconocer nuevos derechos sobre el papel no garantiza viviendas disponibles, materiales de construcción ni ingresos suficientes para comprarlas.

Para los propietarios y emigrados cubanos, la recomendación fundamental es revisar sus títulos, comprobar la inscripción registral y consultar las nuevas obligaciones antes de vender, comprar, donar o abandonar temporalmente un inmueble.

La Ley 187 ya está vigente. Sus consecuencias prácticas dependerán tanto de lo establecido en sus artículos como de la manera en que las autoridades los apliquen.